雍景天成和雍景四季比较

雍景四季

雍景四季坐落于田村路的南侧，东临五环（但不能上五环，这里五环没有辅路）相距300米左右西临苹果园南路东口，往北可以去八大处南临北方工业大学，跟大学之间中间有一座铁道。田村路路北的雍景天成是开发商开发的雍景天成，就在雍景四季的东北角。

交通：老实说雍景四季的交通还是比较发达的，田村路有4个公交线路（977、370、336、746），交通还算发达。但唯一不大满意的就是堵车问题，向东过五环桥后在廖公庄道口要穿过一个铁道（就是南面的铁道交叉），因为交叉路口南有大地物流港，北有蔬菜、肉类批发市场，所以交叉路口经常发生堵车问题。如果有私家车，可以往西再往南去杨庄路阜石路上五环，也可以往西再往北上杏石口。田村路现在正在修，如果修好，可能会好一些。

价格：去年（大致时间）雍景天成的开盘价格石7500元，但都是大户型，没有小户型。在沙盘里面的双卢是很早以前遗留的开发楼盘，以前听说是危楼，搁置了好几年后开发商接手做了装修出售，价位在6000元（因为我当时也想买，好像可以比这个价格少点），所以雍景四季的价格如果在9000～10000元以内还是可以接受的。

雍景天成

第一，交通

紧邻西五环和田村路，但上五环并不容易，需绕行，附近路况不佳，改善尚待时日。自驾车上西四环车程大约10公里，耗时大约20分钟。根据北京的建设速度，预计几年内可能修路，将随着路况改善吸引车流，以及住户的增多，道路拥堵趋势是增加的。因此，不要期待修路能够改善交通状况。

第二，周边配套及环境

目前尚属“城中村”，问题多多，相信几年后能大大改观，这是可以期待的。大型超市沃尔马还算便利，距离不算远。附近有希望公园，不算小，四公里内还有八大处公园，就是门票比较贵。附近有体育馆，具体服务情况不清楚。相信周边环境和配套几年后能大大改善。幼儿园和学校情况不清楚，估计没有合适的。

第三，小区内部环境

1、优势：

容积率1.31、房屋层高3米、6层带电梯板楼、大面宽户型等都很不错，在四环内比较少见。尤其是A户型，三个卧室保持一定距离互不干扰，都是明卫，阳光阳台面积够大，采光通风均好，主卫面积够大，厨房和餐厅的格局可塑性强，唯一遗憾是没有设计工人房。

2、劣势：交通噪音问题

（1）田村路噪音：影响到1、2、3、4、5、6#楼的主卧休息，关窗后噪音减弱，但仍有噪音，关窗如何体现其南北通透

解决办法：在田村路和小区之间，以及小区东侧种植枝繁叶茂、成长迅速的树种，可以降低噪音。

（2）五环路噪音：五环路在临近田村路桥的路低于小区路面，因此1、2、3、4#低层住户受其影响可以忽略，其他住户尤其是楼层越高靠近五环的东侧住户，此噪音影响不可忽视。买房前最好在夜晚去现场测试。

解决办法：尽快做五环和小区之间的绿化带，多种植枝繁叶茂、成长迅速的树种。草地没用。

（3）小区内行车噪音及尾气污染：车是在1、2#楼北侧，3、4#楼南侧进入小区后，再向小区东、西两侧分流的，临近的低层住户及临近地库出入口的住户都将受到不同程度影响。

解决办法：在车道两旁植树，兼顾低层住户的采光。在地库出入口两侧安装隔音板，做好降噪处理。植树既能降低噪音，又能有效地遮挡夜间四射的车灯，同时改善环境。

3、小区绿化

本小区没有集中的花园广场，实施分块组团绿化。绿化在美化环境的同时，降低噪音，保护低层住户的隐私，大树荫下好乘凉。做好绿化，可以弥补小区恶劣的周边环境。如果收房前的绿化没有做好，或很一般，那么后面待售的房子不只是升植无望，销售也会变得迟缓。

房子是准现房，还没经过雨季的洗礼，不知道房屋质量怎样。目前，绿化也只是虚幻的效果图，等到绿化完成后，房子到底值多少，大家心里就有数了。

4、小区物业

北京华美伦酒店管理有限公司在北京管理的小区有：荣丰嘉园（二期）、领行国际中心。反映很差，原因不详。物业管理很重要，管理不好，想换掉物业公司是比较麻烦的。需要先成立业主委员会，顺利的话也要两年。

第四，开发商资质及建筑质量

资质还没有评级，技术人员很少，销售也委托给专业公司。业主反映问题层层上报，回复不及时，基本上仅仅告知，毛病是一点也不改，好的建议也如石沉大海。至今见不到开发商露面，能见到的只有收钱的。

从业人员总人数[人]： 19

其中有高级职称的人数[人]： 2

其中有中级职称的人数[人]： 1

其中有初级职称的人数[人]： 2

其中工程类技术人员只有3人，1个还是大专毕业。

这是他们开发的第一个项目。建筑公司昊海也是八大处的。

因此收房前要注意楼顶是否有漏雨现象，管道是否漏水，房屋隔音问题，尤其是两家之间的墙不是承重墙。楼上楼下的隔音，卧室和电梯井的隔音。卫生间的闭水实验，下水是否通畅等，在验房时都要注意。

第五，小区定位的客户群

户型中等偏大，总价一半在七、八十万，一半在一百万上下，个别大户型忽略不计。住户中年人居多，是一家三口或者老人退休后的居所。也就是说，我们身边的邻居，大概少有奔驰宝马类的富翁。可能是附近大学的教授，附近部队、医院等单位的中层干部，在西北二、三、四环上班奔四张的白领。绝大多数是自住，少有投资。小区内住户相对简单、安全。

截止到今天，销售出120套，比较平稳。

第六，开发商应建立一个和业主直接沟通的渠道

1、面临收房，会遇到很多问题，如果还是通过销售上报，问题将会推延而激化矛盾，直接影响到现房销售，以及开发商的信誉。销售为了提高收入，重视的是自己的销售业绩，怎么会把时间放在解决已经交完房款的业主身上。目前的流程有着致命的缺点，希望开发商花点小钱，招一些客服人员，直接面对业主，解决业主上报的房屋质量问题。

2，收房前，对业主提出的房屋质量问题和一些建议，应有及时的反馈和解决。比如A户型厨房窗户问题，一个号称南北通透的好户型，厨房的通风面积还不到半平方米，一个窗户居然是不能开启的。可谓因小失大的典型啊！希望开发商能尽快改善，改好了至少可以促进销售。