已经用了20年的商铺值得购买吗

不值得购买。有以下几个原因。

第一，现在受网购的大环境影响，实体店生存越来越艰难。一旦出现疫情等因素，商铺闲置期太长，生意很难赚钱。

第二，商铺是不能落户的，产权只有40年，买来的时候只剩下不到二十年了。况且买卖的时候，交易税费也比住宅要高出许多，过户费用也是高的可怕。