寧波學府壹號住宅樓的優缺點

寧波學府壹號住宅樓的優點：這個小區小區的住宅樓建造也有十餘年了，當時開盤的時候學府壹號是屬於公寓樓，面積都比較小因此很好收售賣，因為價格不高，所以當時很快就售空了！

缺點：小區的住戶還真的比較多，因為是公寓樓基本上沒有漲價的空間，而且裡面居住的基本上是外地人多，小區的檔次沒有那麼高！

學府1號位於寧波大學園區內，東至錢湖南路，西至文苑路，南至前塘河，北至日麗東路，小區邊上的公交始發站有多條線路直達市區各主要節點，是集商業、SOHO、住宅於一體的城市綜合體。

學府1號規劃為高層，總戶數為2500戶，用地性質為商業用地，佔地面積80000平方米，建築面積為163000平方米，容積率為2．１，綠化率為30%，得房率70%，物業費用為1.8元/平方米。建築風格為德國理性風格，開發商為華茂置業，景觀設計為上海意格，建築方案設計為浙江南方院，建築工程設計為寧波機電院，營銷代理是寧波迪賽，物業公司是永誠。

學府1號於今年4月12日開盤，現在一期4幢已經銷售完畢，交付時間為09年，現在一期四幢高層的建設進度為打樁完畢，二期還未開盤。

二、產品分析

投資：

學府1號一期佔地面積為50000平方米，主要為SOHO小戶型，A1-A4。其中A1為23層，全部平層。A2和A3為13層，2-8層是複式，9-13層是平層。A4為18層，全部平層。一期以小戶型單身公寓為主打，主要以投資為主，自住較少。一期平層的均價為6200元/平方米，複式均價為9000元/平方米。

A1：從3層至23的面積主要在22.5—25 M2之間，室內結構為一室（臥室連客廳）一衛，精裝修。該產品以滿足生活基本需求為主，沒有任何多餘其他附加功能，為投資客首選。

A2、A3：2至8層為複式產品，面積在29—41 M2左右，挑高5.1M，功能區域更加明顯，室內結構為：二房一廳一衛一廚。3至13層為28—45 M2小戶型。

A4：2-18 層的面積在28—50 M2 之間，戶型相對擴大，可多設一個小餐廳。

雖然學府1號具備了單身公寓“麻雀雖小，五臟俱全”的特點，但由於面積過小，學府1號的小戶型都存在著衛生間在暗間、廚房沒有通風設施、沒有陽臺等等暗傷。

自住：

學府1號二期還未開盤，大致規劃為六幢28—33的高層，以住宅為主，戶型大小在70—178 M2之間，主力面積為約70的二房、約90的三房、約110的三房三大類產品，適合於自住。

商業：

學府1號商業街，總建面積為23000平方米，定位於大學園區商業和社群商業2層概念，目前已經建成並投入使用的有賽德廣場。

三、周邊配套分析

大環境分析：

醫院：距離學府1號較近的醫院有鄞州二院。

教育：學府1號周邊高校林立，主要有萬里學院、寧波理工學院，寧波城市學院，諾丁漢大學、寧波高中等十餘所高校，此外南面還有投資1億多的寧波高教園區圖書館書香氣氛濃郁，有著良好的自然環境和人文環境。高教園區的7萬學生有著非常大的租賃需求，這也是投資學府1號的一大主要原因。

金融：現在附近有農業銀行，鄞州銀行。

市場：周邊最大的兩個亮點是萬達廣場和南部商務園區。其中以萬達廣場為中心的鄞州中心區已經得到了很快發展，寧波南部商務區的白領年輕人也是入住學府1號的主要人群。

行政：鄞州區政府距離學府1號較近。

公交：366路：主要途徑江東區彩虹路等，到達會展中心。

359路：主要途徑環城西路、南站等，到達姚江公園。

363路：主要途徑天一廣場、開明街，到達江北正大路。

367路：主要途徑江東區甬港路、家樂福等，到達寧波大學。

369路：主要途徑李惠利醫院、南站，到達客運中心。

206路：主要到達天一廣場。

依託了高教園區便利的交通條件，學府1號的公交路線非常發達。

小環境分析：

學府1號外圍的賽德廣場為小區購物的主要場所，目前已有超市、餐飲、娛樂、休閒、購物等商業形態。

小區本身的配套設施，一切都按年輕人的生活習性來設計。考慮到年輕人都喜歡鍛鍊和健身，規劃了健身中心考慮到SOHO產品面積都比較小，家裡來了客人不方便接待，因此設立公共接待中心，提供住戶租用洗衣中心影音坊大眾化娛樂專案乒乓球、檯球室、棋牌室等等。

同時小區還規劃了會所、幼兒園、水景觀體等，1.5萬平方米的超級中央庭院廣場也是一大特色。

四、SWOT分析

優勢（Strength）：

1、 價格是學府1號的主要優勢，15萬元左右的價格，是普通投資者都投資的起的產品，也是參加工作不久的年輕人的最佳選擇。

2、 br> 在交付前已經完成裝修，對租客和投資客來說都省心省力，尤其省去了年輕人怕裝修的煩惱。

3、 學府1號以小戶型為主打產品，內部功能基本齊全，能滿足生活基本需求。

4、 所處地段交通比較方便，對很多買不起車的人來說是有很大的便利性。

5、 位於風景秀麗的高教園區，周圍河流環繞，樹木成蔭。同時周圍高校林立，具有濃厚的人文環境。

6、 周邊居民都是年輕一代，比較容易形成居住氛圍。

劣勢（Weakness）：

1、 由於戶型較小，雖能滿足基本需求，但沒有廚房和晾晒衣物的地方對住戶的生活造成很大程度的不便利。

2、 很多業主反映物業管理不夠理想，同時由於單身公寓存在著人多混雜，租客流動性強的特點，對小區安全造成威脅。

3、 小區周邊沒有菜場和大型的購物超市，對居民生活構成一定程度的不便利。

4、 推廣設計以“發現一片桃花源”為主題，不符合這個樓盤的整體氣質，“桃花源”是突出風景優美，居住天人合一的感覺，但學府1號是一個商業樓盤，投資者最關注的不是風景而是前景。

5、 學府1號的用地為商業性質，只有40年的使用年限，這在一定程度上限制了學府1號的發展。

機會（Opportunity）：

1、 華茂依託教育地產打造的學府1號對整個寧波市場來說是全新的，由此帶動的前景是不可估量的，有可能形成以整個高教園區為中心，周遍輻射的大型教育社群。許多重視孩子教育或者想求得一個良好居住環境的客戶可能都會優先考慮學府1號，畢竟教育是一個家庭的重心。

2、 周邊的萬達廣場和寧波南部商務園區隨著區域經濟的輻射，有可能將鄞州中心區擴大到學府1號，形成大片的區域經濟共同良好發展。

3、 現在寧波房產雖然處於整體供大於求的狀態，但是大多數市民還是買不起房子，有個小小的家成了大多數市民的願望，學府1號這種小戶型總價較低的單身公寓能夠讓父母和20多歲的小孩分別有個私人空間。

4、 由於年輕人流動性較強，拎包即可入住成為許多工作的年輕人和校園情侶的首選，學府1號恰好適應了這個市場契機。

威脅（Threat）：

1、 學府1號在進行宣傳時，把投資目標放在7萬多學生的租房市場上，事實是學生的消費能力遠沒有華茂想的那麼強，租客對一套15萬左右的房子能接受的月租金在1000左右，但大多數學生的月生活費才1000左右。學校租房的學生雖然多，但價格在400左右的房子是他們考慮的主要物件，東裕新村和格蘭雲天等等都能滿足他們的需求。隨著租房市場的興起，許多拎包入住的小型賓館也成了學府1號的有利競爭對手，他們的服務和收費都比較適合學生族。

2、 在市場上的單身公寓產品逐漸增多，以鄞州現在的兩個樓盤為例：江南綠洲的均價為4950元/平方米，已經全部售完。芝蘭新城為5500元/平方米，小高層和多層也已經全部售完。這兩個樓盤的售價都比學府1號要便宜。相信將有越來越多的開房商開始關注小戶型市場。

3、 現在房市的增長處於一個平穩的狀態，很多城市的房地產泡沫讓更多投資者學會了理性投資，不會在小戶型扎堆出產的時候再進行瘋狂搶購。

綜合評述：

總體來說學府1號是一個不錯的樓盤，無論是從地理位置，發展前景以及適宜居住等條件來分析，都存在著很多其他樓盤無可比擬優勢的條件，高教園區得天獨厚的條件為學府1號提供了良好的自然環境和居住氛圍，隨著教育產業在寧波的發展，高教園區的這一塊的發展前景不可估量，像杭州下沙周邊隨著大學園區興起的經濟都可能是寧波高教園區未來的發展前景。同時南部商務區和萬達廣場也是學府1號可以依託的重要大環境，相信學府1號應該會發展的不錯。